Wróć do wszystkich
Przedsprzedaż jako forma finansowania inwestycji – artykuł dla Dewelopuj.pl

Działalność deweloperska polega na tym, żeby wybudować inwestycję i dobrze ją sprzedać. Po prostu wybudować może każdy – nie trzeba być deweloperem, aby to zrobić. A podczas budowy formy finansowania powinny się pojawiać z wielu stron. Jedną z nich jest przedsprzedaż, czyli finansowanie klientem. To model, który pozwala zarobić i zaoszczędzić jednocześnie. Można się podeprzeć tym, że rynek jest rozgrzany. A jeśli ognisko płonie, można na tym skorzystać.

Przedsprzedaż – korzyści dla dewelopera

Dawniej w harmonogramach deweloperów brakowało działki – można w nich było znaleźć wszystkie etapy budowy, ale moment zakupu gruntu nie był brany pod uwagę. A czy działka inwestycyjna jest składnikiem projektu deweloperskiego? Oczywiście, że jest. Obecnie szacujemy ją na ok.20% wartości inwestycji (cena zakupu gruntu nie powinna przekroczyć progu 20%). W związku z tym klienci wpłacający pierwsze transze wpłacają nam pieniądze na działkę.

Jeśli rozhulamy przedsprzedaż, to otrzymamy bezpieczne finansowanie inwestycji. Może się okazać, że już podczas wylewania fundamentów będziemy mieć zwróconą kasę za działkę i jeszcze zabezpieczone środki na kolejny etap. Obniżamy też ryzyko związane ze wzrostem cen materiałów (można kupić ich zapas już na część etapów bądź wszystkie etapy).

Finansowanie przedsprzedażą – symulacja przy 100% sprzedaży

Dobrze rozpisany harmonogram powoduje, że budowa każdego etapu będzie nas kosztować mniej niż klient musi nam zapłacić. Poniższy harmonogram to przykładowy podział etapów budowy wraz z kosztami wytworzenia oraz podsumowaniem nadwyżek, jakie można uzyskać na konkretnych etapach. Symulacja ta dotyczy sytuacji, w której mamy wykonane 100% sprzedaży.

HarmonogramKosztyPrzychódNadwyżka
Etap 1 – 20%20 % 28 % 8 %
Etap 2 – 10%5 % 14 % 9 %
Etap 3 – 20%15 %28 %13 %
Etap 4 – 15 %15 %21 %6 %
Etap 5 – 15 %23 %21 %-2 %
Etap 6 – 20 %22 %28 %6 %
Razem100 %140 %40 %

Ideą tego, żeby zaistnieć w tym biznesie jest to, że klient musi nadpłacać. I to od samego początku. Jeśli koszt wytworzenia działki z pozwoleniem na budowę wynosi 20%, to klient już wisi na 28% (wraz z marżą).

Dlaczego ten model jest skuteczny?

Przede wszystkim deweloper wraz ze sprzedawcą muszą być skuteczni. Dobrze rozhulana przedsprzedaż nie tylko daje możliwość szybkiego zwrotu za działkę oraz obniża różne ryzyka, ale też pozwala szybko zacząć nowe tematy. Bo to już jest moment, w którym możemy kupić kolejną działkę. Nie musimy czekać na zakończenie inwestycji – w ten sposób tracimy czas. Grunty drożeją i jest ich coraz mniej, a w tym modelu i zarabiamy, i oszczędzamy. Właśnie te oszczędności można zainwestować w kolejny temat.